طرح جامع شهری و طرح تفصیلی چیستند؟

با انتشار مطلب (دو برابر شدن مسکو با طرح جامع شهری جدید) چندی از بازدیدکنندگان گرامی درخواست توضیح بیشتر راجع به طرح جامع شهری ( Masterplan) و طرح تفصیلی (Land-use plan) کردند. در این مطلب سعی شده است به توضیح این دو و در کل قانون برنامه ریزی شهری پرداخته شود.

قانون برنامه ریزی شهری یک از جنبه های حیاتی توسعه املاک و مستغلات و همچنین توسعه زیرساختها است.

اگر به کتب تاریخی مراجعه کنید خواهید دید قانونهای ساماندهی و برنامه ریزی شهری از دوران قرون وسطی وجود داشته اند. برخی از دلایلی که این قوانین استفاده میشدند عبارتند از:

دفاع جامعه محلی از حمله بیگانگان

محافظت خانه ها از آتشسوزی

اعتماد سازه ای ساختمانها

زیباسازی محیط شهری

امنیت عبور و مرور و …

به عنوان مثال در قرن چهاردم میلادی در شهر آمستردام هلند قانونی وجود داشت که طبق آن در راه های اصلی عبوری, سایبانها نباید بیشتر از ۷/۴ یارد پهن باشند همچنین باید حداقل ۸ فوت بالای زمین قرار داشته باشند.

دولتها و مسئولین محلی برای حفظ منافع عموم مردم و همچنین نظم بخشیدن به ساخت و سازها باید محدودیتهایی را در نظر بگیرند. که این محدودیتها در طرح تفصیلی ( به منظور مشخص کردن نوع بهره برداری از زمین – تعداد طبقات و ارتفاع ساختمانها – شرایط فیزیکی و ظاهری ساختمانها – موارد امنیتی در برابر آتشسوزی و …) ذکر میشود.

برخی از افراد ممکن است بصورت داوطلبانه حاضر باشند این قوانین را رعایت کنند اما اگر افراد حاضر نباشند این قوانین را رعایت کنند چه باید کرد؟ جنبه قانونی برنامه ریزی شهری و طرح تفصیلی چیست؟

طبق اصل مشروعیت: دولت تنها زمانی میتواند آزادی و مالکیت شهروندانش را محدود کند که قانونی وجود داشته باشد که چنین قدرتی را به دولت بدهد.

البته بصورت قانونی چنین قدرتی به دولت (شهرداری) داده شده است که با تهیه طرح تفصیلی بتواند اینکار را انجام دهد. اما برای تهیه طرح تفصیلی باید ابتدا پیشنیازهای آن فراهم شود. به عنوان مثال یکی از این پیشنیازها طرح جامع شهری است ( Master plan) که طرح تفصیلی از روی آن تهیه میشود.

شهرداری  با طرح تفصیلی دو نوع قدرت بدست می آورد:

۱-      قدرت واکنشی: قدرتی که مربوط میشود به واکنش شهرداری به بخشهای خصوصی. به عنوان مثال دادن مجوز ساخت

۲-      قدرت پیشقدمانه: قدرتی که مربوط میشود به اقدامات شهرداری در راستای توسعه شهری. به عنوان مثال گسترش شهر و ساخت جاده ها و …

اما شهرداری برای به تصویب رساندن یک طرح تفصیلی چه مراحلی را باید طی کند؟

ابتدا طرح جامع شهری تهیه میشود. این طرح را در واقع میتوان طرح کلی از شهر دانست که در آن ذکر شده است چه قسمتهای  سازه های مسکونی, چه قسمتهایی سازه های اداری یا تجاری و چه قسمتهایی خیابانها و جاده ها ساخته شوند. اما طرح جامع شهری هیچگونه قدرت قانونی مستقیمی ندارد. یعنی طبق آن نمیتوان مجوز ساخت یک ساختمان تجاری را در یک زمین مسکونی رد کرد. پس برای اینکه بار قانونی بگیرد باید به طرح تفصیلی ترجمه شود. به همین دلیل از روی طرح جامع شهری یک پیش نویس طرح تفصیلی نوشته میشود. این پیش نویس برای تمامی افراد قابل دسترسی خواهد بود و همه میتوانند نظرات خود را راجع به آن اعلام کنند. سپس این پیشنویس مورد تایید شورای شهرداری قرار میگیرد و از این مرحله به بعد تنها افراد میتوانند به قسمتهایی از آن شکایت کنند که به منافع خودشان مربوط میشود. به عنوان مثال صاحب یک زمین میتواند به نوع بهره برداری مشخص شده برای خودش شکایت کند و یا حتی به نوع بهره برداری مشخص شده برای همسایه اش شکایت کند (البته در صورتی که این نوع بهره برداری باعث کاهش قیمت در زمین وی شود) به عنوان مثال زمین کناری وی مجوز تجاری گرفته است و این موضوع باعث میشود قیمت زمین او کاهش یابد (به هر دلیلی از جمله شلوغی – کمبود جای پارک و …) پس او در این شرایط میتواند نسبت به زمین کناریش شکایت کند اما نمیتواند نسبت به زمین فرد دیگری که در چند خیابان آن طرفتر واقع شده است و هیچ تاثیری بر زمین او ندارد شکایت کند.

پس از بررسی شکایات, طرح تفصیلی نهایی میشود و بار قانونی به خود میگیرد. اگر طبق این طرح تفصیلی جدید, زمین شخصی کاهش قیمت پیدا کرد و شکایت وی مبنی بر تغییر این طرح تفصیلی بی نتیجه مانده بود, در این مرحله میتواند درخواست غرامت کند. که در صورت بوجود آمدن هر گونه اختلاف دادگاه قضاوت خواهد کرد.